《国家税务总局德州市税务局关于明确我市土地增值税预征率的公告》的解读

一、《关于明确我市土地增值税预征率的公告》（以下简称《公告》）出台的背景、意义

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。”2010年，国家税务总局出台文件《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号），对土地增值税的预征和核定征收提出了新的要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%。

2022年11月11日，国家税务总局山东省税务局发布了《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号），授权各市明确土地增值税预征率。我局根据《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》授权重新制定了本公告。

二、《公告》 的适用范围

《公告》适用于德州市范围内房地产开发项目土地增值税的预征管理工作。

三、公告内容的重点或理解难点

1.如何确定普通住房标准？

答：按照《山东省财政厅 山东省地方税务局 山东省建设厅关于公布山东省享受优惠政策普通住房标准的通知》（鲁建房字〔2005〕27号）规定，我省确定享受优惠政策的普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%。

2.如何计算土地增值税预征税额？

答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）和《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）规定，对营改增后土地增值税预征税额计算方法进行了明确，即房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征税额计算公式为：

土地增值税预征税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。

应预缴增值税税款=[预收款÷（1+增值税税率或征收率）]×3%。

3.哪些收入暂不预征土地增值税？

答：为支持房地产市场平稳健康发展，依据《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）有关规定，《公告》将暂不预征范围扩大为“房地产开发企业转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税”。

举例：某A房产地产项目，2022年10月份取得销售收入1000万元（不含税），其中销售普通住宅600万元（含棚户区改造安置住房200万元），非普通住宅300万元，其他类型房地产100万元，则11月申报期内，该项目应申报土地增值税（预征）：（600-200）×2%+300×3%+100×3%=20（万元）。

四、《公告》生效时间

因《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）自2022年9月21日起施行，明确了预征率、核定征收率相关要求，为了保持政策执行口径的一致性，所以本《公告》自2022年9月21日日起施行，有效期至2027年9月20日止。《国家税务总局德州市税务局关于明确我市土地增值税预征率、核定征收率的公告》（国家税务总局德州市税务局公告2022年第1号）自2022年9月21日起全文废止。